Pronajímáte dům nebo byt? Důvody, proč se vám může hodit advokát

24/06/2023 Hana Sportová Off Bydlení, Finance,

Obsah

Na internetu existuje spousta smluv, které můžete přepsat a použít pro své účely. Bohužel ne vždycky to může být to nejlepší řešení. Důvodem je to, že lidé jsou čím dál vynalézavější a hledají další způsoby, jak věci využít ve svůj prospěch. Advokát může znát různé finty a kličky, díky kterým vám může pomoci vyhnout se nechtěným dopadům. Ten, kdo už někdy pronajímal dům nebo byt ví, že sehnat slušného nájemníka není tak snadné, jak by se mohlo zdát.

Orientace v majetkovém právu

Pokud je ve smlouvě použita některá formulace, která nevyplývá ze zákonů České republiky, pak to může znamenat, že nebude platná. Vy jako člověk, který se nepohybuje v právním prostoru, to nemusíte vědět. To, co je pro vás jasné a rozumné, může být zpochybněno. Zejména majetkové právo je velmi obsáhlé a vyznat se v něm nemusí být jednoduché. Proto se vyplatí využít služby někoho, kdo s tím má zkušenosti.

Písemná smlouva je nutností

Napsat smlouvu nemusí být tak jednoduché, jak si myslíte. Práva a povinnosti nájemců je dobré vymezit co nejpřesněji. Kdo bude kupovat rozbitou vodovodní baterii? Co když dojde k poškození pračky, kterou zapůjčujete nájemci? Musíte kupovat novou? To všechno by mělo být ve smlouvě zahrnuto. Stejně tak případné škody, kterých se dopustí nájemci. Zkušený právník umí číst mezi řádky a nejenže vám pomůže smlouvu sestavit, ale také vám jednotlivé formulace vysvětlí.

Platební záležitosti

Důvodem toho, proč svou nemovitost pronajímáte, je to, že z toho chcete mít finanční prospěch. A právě otázka financí by měla být velmi podrobně popsána. Nestačí napsat, že nájemné je třeba posílat do určitého data. Je důležité napsat také kam posílat, co se stane, když nájemné do tohoto data nepřijde – a toto všechno zkušený advokát ví a umí si s tím poradit. Náklady za advokáta nemusí být malé, rozhodně se ale vyplatí do nich investovat, protože nájemné se stane významným zdrojem vašich příjmů.

Pronájem bez rizika: co do nájemní smlouvy nepřehlédnout

Vzorové dokumenty bývají lákavě rychlé, ale realita nájemních vztahů je často složitější. Abyste předešli sporům, doplňte do smlouvy praktické náležitosti: přesný předávací protokol (včetně fotografií a stavů měřidel), zálohy na služby a způsob jejich vyúčtování, jasnou definici kauce (výše, účel, podmínky vrácení) a pravidla pro opravy a údržbu (co hradí nájemce a co pronajímatel). Vyplatí se sjednat i pravidla pro kontrolu bytu s dostatečným předstihem oznámení a způsobem vstupu do bytu.

Zásadní je platební režim: uveďte konkrétní variabilní symbol, splatnost, bankovní účet a smluvní úroky z prodlení či paušální pokuty za pozdní úhradu. Praktické je i indexační ujednání (podle oficiální inflace), aby nájemné neztrácelo hodnotu. Nezapomeňte ošetřit podnájem, chov zvířat, kouření, stavební úpravy, zákaz přenechání bytu třetí osobě bez souhlasu a pravidla pro předčasné ukončení včetně výpovědních lhůt a důvodů.

Pro právní jistotu sjednejte doručovací doložku (co se považuje za doručené), rozhodné právo a příslušnost soudu, případně mediaci před soudem. V praxi se osvědčuje povinnost nájemce uzavřít pojištění odpovědnosti a předložit doklad; stejně tak doložka o GDPR (rozsah a účel zpracování osobních údajů). K minimalizaci rizika neplatičů využijte prověření zájemce (pracovní smlouva, reference, evidence exekucí – v mezích zákona) a vždy si nechte podepsat převzetí klíčů i vybavení. Dobře nastavená smlouva šetří čas, peníze i nervy – a často zabrání sporům dříve, než vzniknou.

Nejčastější dotazy (FAQ)

1. Jak vysokou kauci mohu požadovat?
Běžná praxe je 1–3 měsíční nájmy. Doporučuje se písemně vymezit, k čemu kauce slouží (dluhy, škody) a v jaké lhůtě a formě se vrací po skončení nájmu.

2. Má smysl sjednat smluvní pokutu za prodlení?
Ano, působí preventivně a zjednodušuje vymáhání. Ujistěte se, že je přiměřená a vedle ní uvádějte i zákonné úroky z prodlení a způsob započtení z kauce.

3. Jak správně vymezit drobné opravy a údržbu?
Odkazujte na zákonné limity a uveďte konkrétní příklady (baterie, žárovky, těsnění). Předejdete sporům, kdo hradí co, i v případě opotřebení.

4. Může nájemce podnájímat byt dál?
Jen pokud to smlouva dovolí. Zakázat či podmínit souhlasem pronajímatele je vhodné, zejména u krátkodobých pronájmů (např. přes platformy).

5. Jak postupovat při škodě na vybavení?
Vše ihned zdokumentujte, sepište zápis a uveďte způsob náhrady (oprava, úhrada faktury, srážka z kauce). Jasný postup uveďte přímo ve smlouvě.